Gli adempimenti fiscali dell’amministratore di condominio
Cosa scade Adempimenti fiscali vari
Per chi Amministratori di condominio
Come adempiere Invio comunicazioni o modelli e pagamento F24
1In sintesi
In questa trattazione si evidenziano i principali adempimenti fiscali a carico degli amministratori di condominio durante tutto l’anno, riportando come devono procedere al fine di rispettare correttamente l’adempimento.
2Il condominio come soggetto fiscale
Il condominio non è un soggetto giuridico in senso proprio non essendo né una persona fisica né una persona giuridica, non essendo dotato di alcun patrimonio e non facendo capo allo stesso alcun diritto né alcuna obbligazione: l’amministratore rappresenta questa particolare specie di comunione ed i singoli condomini sono titolari di diritti ed obbligazioni.
Questo tuttavia non impedisce che il condominio sia considerato un soggetto fiscale e per tale ragione al condominio è attribuito un codice fiscale che lo identifica e lo connota sia nei rapporti attivi e passivi sia nelle procedure giudiziarie.
La richiesta di attribuzione del codice fiscale va formulata a un qualsiasi ufficio della Agenzia delle Entrate a cura dell’amministratore di condominio, in quanto rappresentante dello stesso, utilizzando il modello AA5/6. Le successive variazioni relative ai dati del condominio, compresa la eventuale sostituzione dell’amministratore, devono essere comunicate con le stesse modalità.
Il codice fiscale identifica il condominio e pertanto rimane immutato nel tempo, anche se l’amministratore che ne ha la rappresentanza viene sostituito.
3La fatturazione elettronica in condominio
L’obbligo della fatturazione elettronica, entrato in vigore il 1° gennaio 2019, ha riguardato anche il condominio, il quale viene coinvolto in particolare in qualità di soggetto passivo di imposta.
Il condominio, generalmente, è un soggetto giuridico privo di partita IVA e non emette fattura. Quando invece esercita attività d’impresa e, quindi, è titolare di partita IVA, è tenuto ad emettere le fatture in formato elettronico come tutti gli altri operatori economici.
4Il condominio quale sostituto d’imposta
Il condominio, in qualità di sostituto d’imposta, è tenuto ai seguenti adempimenti fiscali:
effettuare e versare con modello F24 le ritenute sui compensi erogati;
rilasciare le relative certificazioni;
presentare la dichiarazione annuale dei sostituti d’imposta con modello 770.
Le ritenute di acconto
L’obbligo di effettuare le ritenute scatta quando sono corrisposte somme soggette alle ritenute fiscali di legge, come ad esempio per:
redditi di lavoro dipendente, quali i portieri, gli addetti alle pulizie etc.;
redditi di lavoro autonomo, quali l’amministratore del condominio o altri lavoratori autonomi e/o professionisti (anche per prestazioni occasionali) a favore del condominio;
prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi effettuate dalle imprese. Rientrano in tale ipotesi, a titolo esemplificativo, le prestazioni per interventi di manutenzione o ristrutturazione dell’edificio condominiale e degli impianti elettrici o idraulici, le prestazioni di pulizia; la manutenzione di caldaie, ascensori, giardini e altre parti comuni dell’edificio.
La ritenuta non deve invece essere operata sui corrispettivi da contratti di somministrazione di energia elettrica, acqua, gas e altre utenze, nonché sui contratti di assicurazione, di trasporto e simili. Non si applica nemmeno in caso di forniture di beni con posa in opera (se la posa in opera è accessoria rispetto alla cessione del bene).
Le ritenute devono essere versate mediante utilizzo del modello F24 intestato al condominio, entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui sono state operate, utilizzando i seguenti codici tributo:
1001, per le ritenute sulle retribuzioni per lavoro dipendente;
1040, per le ritenute sui compensi di lavoro autonomo;
1019, per le ritenute 4% in relazione a percipienti soggetti passivi dell’IRPEF (es. ditte individuali);
1020, per le ritenute 4% in relazione a percipienti soggetti passivi dell’IRES (es. società di capitali);
Le ritenute alla fonte del 4% operate dal condominio sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto, opere e servizi effettuati nell’esercizio d’impresa devono essere versate periodicamente, quando il relativo ammontare raggiunge l’importo di euro 500 (comma 2 bis all’art. 25 ter, D.P.R. 600/1973, aggiunto dalla legge 232 dell’11 dicembre 2016). Il condominio, ove non abbia raggiunto il predetto limite, è comunque tenuto al versamento delle ritenute entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno.
L’omesso versamento delle ritenute comporta una sanzione pari al 30% dell’importo non versato (salvo la possibilità di regolarizzazione, entro i termini, mediante “ravvedimento operoso” e salve le riduzioni della sanzione in caso di definizione immediata a seguito della eventuale ricezione di avviso dall’Agenzia delle entrate).
Infine, il pagamento dei suddetti corrispettivi va effettuato dal condominio tramite c/c bancario o postale allo stesso intestato o secondo altre modalità stabilite dal Ministero dell’Economia e delle Finanze tali da garantire all’Amministrazione finanziaria lo svolgimento dei controlli (comma 2 ter all’art. 25 ter, D.P.R. 600/1973, aggiunto dalla legge 232 dell’11 dicembre 2016). In caso di violazione di tale obbligo è applicabile la sanzione ex art. 11, comma 1, D.Lgs. 471/1997 (da euro 250 a euro 2.000).
Le certificazioni (CU)
Annualmente il condominio deve poi rilasciare le certificazioni relative alle somme corrisposte nell’anno precedente e assoggettate a ritenuta. Le certificazioni devono contenere i dati del percipiente e il dettaglio delle somme erogate, della relativa causale e delle ritenute operate.
Il modello CU riguarda:
redditi da lavoro dipendente e assimilati;
redditi da lavoro autonomo;
provvigioni (anche occasionali o da vendita a domicilio assoggettate a ritenuta) e redditi diversi;
indennità per cessazione di rapporti di agenzia o di funzioni notarili o dell’attività sportiva di natura autonoma;
tutte le relative ritenute d’acconto e detrazioni
Le certificazioni uniche devono essere:
1. trasmesse in via telematica all’Agenzia delle Entrate entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui le somme sono state corrisposte;
2. consegnate agli interessati entro il 31 marzo.
La presentazione all’Agenzia delle Entrate delle certificazioni uniche avviene esclusivamente per via telematica, direttamente o tramite un intermediario abilitato.
Per ogni certificazione omessa, tardiva o errata è prevista l’applicazione di una sanzione pari a 100 euro per singolo adempimento con il limite massimo di 50.000 euro. Se è trasmessa una certificazione unica errata, poi corretta e nuovamente trasmessa entro 5 giorni non si incorre in nessuna sanzione.
Dichiarazione annuale dei sostituti d’imposta (Modello 770)
Il Modello 770 deve essere utilizzato dai sostituti d’imposta per comunicare in via telematica all’Agenzia delle Entrate i dati fiscali relativi alle ritenute operate, i relativi versamenti e le eventuali compensazioni effettuate nonché il riepilogo dei crediti, nonché gli altri dati contributivi ed assicurativi richiesti.
La dichiarazione modello 770 deve essere redatto e sottoscritto dall’amministratore in carica al momento in cui si presenta la relativa dichiarazione oppure può essere presentata, in mancanza, da un condomino a ciò delegato.
La trasmissione telematica deve essere effettuata entro il 31 ottobre.
La dichiarazione Modello 770 deve essere presentata esclusivamente per via telematica, e può essere trasmessa:
a) direttamente;
b) tramite intermediari abilitati.
Qualora il condominio predisponga la propria dichiarazione 770 e decida di trasmetterla direttamente, senza avvalersi di un intermediario abilitato, deve obbligatoriamente utilizzare i servizi telematici Entratel o Fisconline in base ai requisiti posseduti per il conseguimenti dell’abilitazione. Per le modalità di abilitazione è necessario visionare l’apposita sezione del sito dell’Agenzia delle Entrate www.agenziaentrate.gov.it
Ogni condominio, in quanto sostituto d’imposta, deve ottenere la propria autorizzazione al servizio telematico su richiesta del proprio amministratore. Pertanto se un soggetto amministra più condomini deve un’autorizzazione al servizio telematico per ogni condominio amministrato.
Se invece l’amministratore è un soggetto che esercita abitualmente l’attività di consulenza fiscale, può utilizzare l’abilitazione al servizio telematico Entratel in qualità di intermediario ed effettuare la trasmissione telematica delle dichiarazioni riguardanti i condomini amministrati.
Il servizio telematico restituisce immediatamente dopo l’invio, un messaggio che conferma solo l’avvenuta trasmissione del file e, in seguito, fornisce all’utente un’altra comunicazione attestante l’esito dell’elaborazione effettuata sui dati pervenuti, che, in assenza di errori, conferma l’avvenuta presentazione della dichiarazione. Soltanto quest’ultima comunicazione costituisce la prova dell’avvenuta presentazione della dichiarazione.
L’omessa presentazione del modello 770 comporta una sanzione da euro 258 a euro 2.065, oltre alla sanzione di euro 51 per ogni percipiente non indicato. Se, oltre ad essere omessa la presentazione, sono anche omessi i versamenti delle ritenute, si applica una sanzione dal 120% al 240% delle ritenute non versate, con un minimo di euro 258, oltre alla sanzione di euro 51 per ogni percipiente non indicato.
5Adempimenti IMU e TASI
L’IMU e la TASI sono dovute sugli immobili (e per la TASI anche sulle aree) in comproprietà condominiale, quali ad esempio i locali per la portineria e l’alloggio del portiere, il locale per le assemblee, la lavanderia, il locale per la caldaia e gli altri locali in comune. La dichiarazione ai fini IMU, ricorrendone i presupposti, deve essere presentata a nome del condominio e a cura dell’amministratore. Il versamento dell’imposta in relazione agli immobili in comproprietà condominiale è obbligo dei singoli condòmini, ciascuno per la propria quota. Tuttavia, per motivi pratici, se ciò è previsto dal regolamento del Comune, l’amministratore di condominio può effettuare un versamento complessivo, effettuando successivamente la ripartizione tra i condòmini in base ai millesimi di proprietà.
Per quanto riguarda la TASI, rientrano nel presupposto per l’applicazione dell’imposta anche le aree comuni condominiali di cui all’art. 1117 cod. civ. Sono soggetti passivi il titolare di diritti reali sull’immobile e in parte, anche gli occupanti dell’unità immobiliare, se diversi dai soggetti di cui sopra (es. il locatario, in caso di locazione).
Analogamente a quanto previsto in materia di IMU, il versamento dell’imposta è obbligo dei singoli condòmini, ciascuno per la propria quota. Occorre verificare se il regolamento del Comune dispone regole specifiche in relazione alle parti comuni condominiali ed eventuali obblighi di versamento e/o di dichiarazione in capo all’amministratore di condominio.
6Condominio e comunicazioni all’Anagrafe tributaria: il quadro AC o quadro K
L’amministratore di condominio in carica al 31 dicembre deve comunicare annualmente all’Anagrafe tributaria l’importo complessivo dei beni e servizi acquistati dal condominio nell’anno solare e i dati identificativi dei fornitori. A tal fine l’amministratore deve compilare, nella propria dichiarazione dei redditi i quadri dedicati del modello 730 (Quadro K) o del modello UNICO Redditi (Quadro AC).
Il “quadro AC-Comunicazione dell’amministratore di condominio” fa parte della dichiarazione personale dell’amministratore, non si tratta di un Modello Redditi intestato al condominio.
Tra i fornitori del condominio sono da ricomprendere anche gli altri condomìni, supercondomìni, consorzi o enti di pari natura, ai quali il condominio amministrato abbia corrisposto nell’anno somme superiori a euro 258,23 annui a qualsiasi titolo.
Non devono essere comunicati:
i dati relativi alle forniture di acqua, energia elettrica e gas;
i dati, relativi agli acquisti di beni e servizi effettuati nell’anno solare, che risultano, al lordo dell’iva, non superiori complessivamente a euro 258,23 per singolo fornitore;
i dati relativi alle forniture di servizi che hanno comportato da parte del condominio il pagamento di somme soggette alle ritenute alla fonte, in quanto già comunicati attraverso la dichiarazione dei sostituti d’imposta presentata dal condominio (modello 770).
Se l’amministratore ha incarichi per più condomìni, deve compilare distinti quadri per ciascuno di essi.
L’omessa presentazione del quadro AC o quadro K comporta una sanzione, a carico dell’amministratore, da euro 258 a euro 2.065.
7Condominio e agevolazioni fiscali
I singoli condòmini possono usufruire delle detrazioni fiscali dall’Irpef per le seguenti spese sostenute sulle parti comuni degli edifici residenziali:
interventi di recupero del patrimonio edilizio;
interventi di riqualificazione energetica;
acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione.
La disciplina delle detrazioni Irpef per interventi di recupero del patrimonio edilizio e per il risparmio energetico è stata più volte modificata nel tempo, sia con riguardo alla misura della detrazione sia con riguardo al tetto massimo di spesa agevolabile.
Le detrazioni si applicano, pertanto, con regole diverse in base al momento di sostenimento della spesa.
Sono previsti specifici adempimenti a cura dell’amministratore di condominio.
8Detrazioni fiscali e adempimenti dell’amministratore di condominio
Per consentire ai condòmini di usufruire delle detrazioni Irpef, il condominio deve osservare le regole generali prescritte dalle relative normative (con riguardo alle modalità di pagamento, alla documentazione da conservare etc.).
Inoltre, l’amministratore del condominio deve rilasciare ai condòmini una certificazione contenente:
l’attestazione di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti dalla legge;
l’indicazione della quota della spesa imputabile a ciascuna delle unità immobiliari possedute dal condomino, in base ai millesimi di proprietà.
Inoltre, ai fini dell’elaborazione della dichiarazione dei redditi precompilata da parte dell’Agenzia delle entrate, gli amministratori di condominio trasmettono in via telematica, entro il 28 febbraio di ciascun anno, una comunicazione contenente i dati relativi alle spese sostenute nell’anno precedente dal condominio stesso, con riferimento alle spese che danno diritto a detrazioni, effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali:
interventi di recupero del patrimonio edilizio;
interventi di riqualificazione energetica;
acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione.
Nella comunicazione devono essere indicate le quote di spesa imputate ai singoli condomini.
Il soggetto tenuto alla comunicazione è l’amministratore di condominio (persona fisica o soggetto diverso da persona fisica) e devono essere forniti i seguenti dati:
elenco degli interventi effettuati sui condomini gestititi dall’amministratore;
e per ogni intervento:
codice fiscale del condominio;
tipo di intervento (recupero del patrimonio edilizio; arredo degli immobili ristrutturati; risparmio energetico, specificando la tipologia di intervento);
costo complessivo dell’intervento (ammontare del bonifico o dei bonifici effettuati dal condominio nell’anno di riferimento);
elenco delle unità immobiliari interessate dall’intervento, indicando per ognuna i codici fiscali dei possessori o detentori beneficiari della detrazione con la quota di spesa attribuita a ciascuno; va evidenziato altresì se la quota imputata è stata effettivamente versata.
In caso di condomìni minimi (condomìni con numero di condòmini non superiore a otto), se è stato nominato un amministratore, quest’ultimo è tenuto a effettuare la comunicazione di cui sopra. Se, invece, i condòmini del cd “condominio minimo” non hanno provveduto a nominare un amministratore, gli stessi non sono tenuti alla trasmissione all’anagrafe tributaria dei dati riferiti agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni dell’edificio.